Sia che si tratti di ristrutturare un balcone, un bagno, una cucina od un intero immobile la ristrutturazione è un processo complesso che richiede l’attenzione e la cura per ogni minimo dettaglio e che deve, necessariamente, articolarsi secondo un iter ben stabilito che va dal primo sopralluogo alla realizzazione passando per la progettazione, per la richiesta delle autorizzazioni, la definizione del budget, la selezione delle Imprese coinvolte, la scelta del beneficio fiscale, e così via.

QUAL È IL PRIMO PASSO?

La prima scelta che va affrontata è quella di decidere che tipo di intervento edilizio vogliamo realizzare. Spesso, infatti, il termine “ristrutturazione” viene usato impropriamente.

Fare un intervento edilizio nella propria abitazione non sempre significa che la stiamo ristrutturando, ma più semplicemente ci potremmo trovare di fronte a lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Si tratta, sicuramente, di una scelta fondamentale perché inquadrare correttamente il nostro intervento edilizio ci permette di selezionare le giuste figure tecniche da coinvolgere, le Imprese più qualificate a svolgere il lavoro e soprattutto ad intraprendere il giusto iter autorizzativo per avere un corretto calcolo degli oneri urbanistici e godere dei benefici previsti dalla legge (IVA agevolata, detrazione fiscale).

Basti pensare che, mentre nel caso della ristrutturazione edilizia si ha sempre diritto all’applicazione dell’aliquota IVA agevolata al 10%, questo non è sempre possibile nel caso della manutenzione straordinaria.

I DIVERSI INTERVENTI EDILIZI

La definizione degli interventi edilizi è riportata nel Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/01.

Sono opere di manutenzione ordinaria “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”, come ad esempio sostituzione di pavimenti, di impianti esistenti, rifacimento di un bagno o di una cucina.

Sono opere di manutenzione straordinaria “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso;(lettera così modificata dall’art. 17, comma 1, lettera a), legge n. 164 del 2014)”.

Ad esempio sono opere di manutenzione straordinaria la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica di materiale e di tipologia di infisso; la realizzazione o adeguamento di opere accessorie come canne fumarie, centrali termiche; il consolidamento delle strutture in fondazione od elevazione.

Sono opere di ristrutturazione edilizia “gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”. Ad esempio sono opere di ristrutturazione edilizia la demolizione e ricostruzione del fabbricato conforme di volume; la trasformazione di superfici accessorie (come sottotetti e scantinati) in superfici utili (abitazioni); il cambio di destinazione d’uso; la modifica dei prospetti dell’edificio.

Ho tralasciato volutamente gli interventi di restauro e risanamento conservativo e di nuova costruzione.

Di seguito una guida realizzato dall’Agenzia delle Entrate, nella quale esamina le diverse specifiche in maniera molto esaustiva.

DEFINIRE IL PROPRIO INTERVENTO NON È COSÌ FACILE

Dalle definizioni riportate sopra risulta evidente come non sia assolutamente facile distinguere i vari interventi edilizi soprattutto se parliamo di manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia leggera. Anche la giurisprudenza dei vari T.A.R. e del consiglio di stato non sempre è uniforme nella classificazione degli interventi edilizi.

Tuttavia l’orientamento maggioritario ritiene che “gli interventi edilizi che alterino, anche sotto il profilo della distribuzione interna, l’originaria consistenza fisica di un immobile e comportino l’inserimento di nuovi impianti e la modifica e ridistribuzione dei volumi non si configurano come manutenzione straordinaria (né come restauro o risanamento conservativo), ma rientrano nell’ambito della ristrutturazione edilizia (Cons. St., sez. V, 17 dicembre 1996, n. 1551)”.

Riassumendo potremo dire che rispetto agli interventi minori (manutenzione ordinaria e straordinaria) quelli di ristrutturazione edilizia si caratterizzano perché rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere con finalità di innovazione.

Gli interventi di ristrutturazione si distinguono dai lavori di manutenzione straordinaria, perché questi ultimi, pur comprendendo interventi di rinnovo e sostituzione di parti anche strutturali degli edifici, sono comunque diretti a conservare l’edificio e non a trasformarlo.

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